🐂 Tarla Satışında Gelir Vergisi Hesaplama

Fwnt. Kira geliri istisna tutarı 2020 yılında elde edilecek konut kira gelirlerinin lirası gelir vergisinden müstesna. 2019 yılı gelirleri için bu tutar lira idi. İstisnadan yararlanabilenler için bu tutarı geçmeyen konut kira gelirlerinin beyan edilmesi gerekmiyor. Kira gelirinin bu tutarı geçmesi halinde ise bu kısım gelir vergisinden tutarının üzerinde gelir elde edilmesine rağmen beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi durumunda, istisnadan yararlanma hakkı ortadan kalkıyor. Taşınmaz alım satım kazançlarında istisna Gelir Vergisi Kanunu’na göre, satın alma tarihinden itibaren beş yıl içinde yapılan taşınmaz satışından elde edilen kazançlar gelir vergisine tabi. 2020 yılında taşınmaz mal satışından elde edilen kazançların liralık kısmı gelir vergisinden istisna. Bu tutar 2019 yılında elde edilen kazançlar için lira idi. Bazı gelirler için beyan sınırları 2020 yılında elde edilen, vergi kesintisine tabi tutulmamış veya istisnaya konu olmayan menkul ve gayrimenkul sermaye iratlarında beyan sınırı lira. Yurt içinde elde edilen alacak faizleri veya yurt dışında elde edilen faizler bu kapsamda. Gelirin beyan sınırını geçmesi halinde, geçen kısmın değil gelirin tamamının 2021 yılında verilecek beyannameye dahil edilmesi yılında elde edilmiş olan, vergi kesintisine tabi tutulmamış menkul ve gayrimenkul sermaye iratlarına ilişkin beyan sınırı lira idi. Veraset ve intikal vergisi istisna tutarları Bağışlar ve miras kalan değerler nedeniyle hesaplanan veraset ve intikal vergisi matrahından indirilecek istisna tutarları 2020 yılı için aşağıdaki gibi. Engellilik indirimi tutarları Çalışma gücünü belli ölçüde kaybeden ücretlilerle serbest meslek erbabı engellilik indiriminden yararlanabiliyor ve gelirlerinin bir kısmı bu çerçevede gelir vergisine tabi tutulmuyor. Ayrıca, bakmakla yükümlü olunan özürlü kişi varsa, ücretli ve serbest meslek erbabı, bu kişiler için de indirimden yararlanılabiliyor. 2020 yılında dikkate alınacak engellilik indirimi tutarları aşağıdaki gibi oldu- Çalışma gücünün % 80’inin kaybedenler için Çalışma gücünün % 60’ını kaybedenler için 790 Çalışma gücünün % 80’inin kaybedenler için 350 lira. Vergiden müstesna harcırah tutarları Çalışanlara verilen gündeliklerin aynı aylık seviyesindeki Devlet memurlarına verilen gündelikler kadar olan veya Devletçe verilen gündeliklerin en yüksek haddini aşmayan kısmı gelir vergisinden istisna. Devlet memurlarına verilen yurt içi gündelik tutarları Bütçe Kanunu’yla, yurt dışı gündelik tutarları ise Cumhurbaşkanı Kararıyla belirleniyor ve bu tutarlar özel sektörde çalışanlar için de vergiden müstesna harcırah tutarını belirliyor. 2020 Yılı Merkezi Yönetim Bütçe Kanunu’nun eki H-Cetveliyle belirlenen tutarlar çerçevesinde, personele yurt içi seyahatler nedeniyle ödenen harcırah gündeliğinin 66,85 liralık kısmı gelir vergisinden istisna. Yurt dışına yapılacak seyahatlerde personele ödenecek gündeliğin vergiden istisna edilecek kısmı son olarak tarihli Resmi Gazetede yayımlanan Bakanlar Kurulu kararıyla belirlendi. tarih ve 714 sayılı Cumhurbaşkanı kararıyla bu tutarların 2019 yılında da uygulanması öngörüldü. Tutar gidilen ülkeye göre değişiyor. KKTC’ye yapılacak yolculuklar için ise tutar halen 161,15 lira. Sosyal güvenlik primine esas kazançların alt ve üst sınırları Sosyal güvenlik mevzuatı uyarınca, sosyal güvenlik primine esas tutulan günlük kazancın alt sınırı, asgari ücretin otuzda biri, üst sınırı ise günlük kazanç alt sınırının 7,5 yılında uygulanacak olan, sosyal güvenlik primi, işsizlik sigortası primi ve sosyal güvenlik destek primine esas kazançların alt sınırı aylık lira, üst sınırı ise liradır. Vakıflara vergi muafiyeti tanınması Bakanlar Kurulunca vakıflara “vergiden muaf vakıf” statüsü verilebiliyor. Bu statünün verildiği vakıflar, statünün verdiği ayrıcalıklı konum yanında, başta bunlara yapılan bağışların bağış yapanlarca belirli ölçüde matrahtan indirimi olmak üzere çeşitli vergi ayrıcalıklarına da kavuşuyor. Vakıfların vergiden muaf vakıf sayılabilmesinde, diğer koşulların yanında, talepte bulunan vakıfların belirli bir gelir getirici malvarlığına ve yıllık gelire sahip olmaları malvarlığı ve gelir tutarları yıllar itibariyle değişiyor. 2020 yılında vergi muafiyeti talebinde bulunacak vakıfların vergi muafiyeti talebinde bulundukları tarihte en az;- lira gelir getirici mal varlığına ve - lira yıllık gelire kamu kaynaklı yardımlar ve bağışlar hariçsahip olmaları gerekiyor. Faaliyet süresi 6-12 ay olan vakıflar için bu tutarlar iki kat olarak aranıyor. Fatura düzenleme sınırı 2019 yılında lira olan fatura düzenleme sınırı 2020 yılı için lira göre, 2019 yılında nihai tüketicilere yapılan liradan daha küçük tutarlı satışlar için, müşterinin de istememesi koşuluyla, fatura düzenleme zorunluluğu yoktur. Bu satışlar için perakende satış fişi düzenlenmesi mümkündür. Doğrudan gider yazma sınırı Satın alınan demirbaşlar için, doğrudan gider yazma sınırı, 2020 yılı için göre, 2020 yılında satın alınan demirbaşlardan bedeli bu tutarı aşmayanlar doğrudan gider kaydedilebilir. Gayrimenkul almak yerine paranın bankada değerlendirilmesi durumunda, genellikle elde edilen gelirden kaynakta vergi kesildiğinden stopaj bu gelirlerin ayrıca beyanı söz konusu olmuyor… Gayrimenkul son yılların gözde yatırım araçlarından biri. Alıp kiraya veriliyor, iyi bir kazanç sağlayacağı düşünüldüğü dönemde de satılıyor. Gayrimenkul almak yerine paranın bankada değerlendirilmesi durumunda, genellikle elde edilen gelirden kaynakta vergi kesildiğinden stopaj bu gelirlerin ayrıca beyanı söz konusu olmuyor. Ama gayrimenkul satışından sağlanan kazancın, alım tarihine veya kazancın tutarına göre bazı durumlarda beyan edilmesi gerekebiliyor. Gerek elde tutma süresinin belirlenmesi, gerekse de kazancın doğru olarak hesaplanabilmesi için gayrimenkulun alım tarihinin doğru olarak tespit edilmesi çok önemli. Maliye Bakanlığı tarafından geçtiğimiz ayın sonlarında yayınlanan sirküler ile çeşitli durumlarda gayrimenkulun iktisap edinim tarihinin nasıl belirleneceğine ilişkin açıklamalar yapıldı. Gayrimenkul nedir? Gayrimenkul taşınmaz Medeni Kanun’da esas niteliği bakımından bir yerden başka bir yere taşınması mümkün olmayan dolayısıyla yerinde sabit olan mallar olarak tanımlanıyor. Gelir Vergisi Kanunu açısından ise arazi ve binalar ile gayrimenkul olarak tapuya tescil edilen haklar, madenler, taş ocakları, gemiler gibi kıymetler gayrimenkul olarak kabul ediliyor. Eskiden alınanlarda vergi yok Gayrimenkullerin, gerçek kişiler tarafından ticari faaliyet kapsamı dışında satılmasından sağlanan kazançlar, “değer artış kazancı” olarak kabul ediliyor. İvazsız olarak miras veya bağış edinilen gayrimenkullerin satılmasından sağlanan kazançlar ise tutan ne olursa olsun vergiye tabi değildir. Yani bir kişi kendisine miras kalan gayrimenkulu satması halinde, satış bedeli ne olursa olsun gelir vergisi ödemesi söz konusu olmayacaktır. Diğer şekilde edinilen gayrimenkullerin, edinim tarihinden başlayarak en az beş yıl geçtikten sonra elden çıkarılmasından sağlanan kazançlar da gelir vergisinden istisnadır. Bu sürenin gün olarak hesaplanması gerekiyor. Örneğin 15 Nisan 2008 tarihinde alınan bir gayrimenkulun 15 Nisan 2013 tarihinden sonra satılması durumunda kazanç kaç lira olursa olsun, beyanname verilmesi ve vergi ödenmesi gerekmiyor. Bu istisna süresi 1 Ocak 2007 tarihinden önce alınmış olan gayrimenkuller için dört yıl olarak uygulandı. Buna göre 1 Ocak 2007’den önce alınmış olan gayrimenkullerin 2011 yılında satılması durumunda kazanç kaç lira olursa olsun bu kazanç üzerinden vergi ödenmeyecektir. Kısa sürede satılırsa vergi ödenmesi gerekebilir. Gayrimenkul 2011 yılında, alım tarihinden itibaren beş yıl dolmadan satılırsa, elde edilen kazancın vergisinin ödenmesi gerekiyor. Ancak bu kazançlar için 19 bin liralık bir istisna da söz konusu. Kazanç bu tutarın altında ise beyanname vermeye gerek yok. Bu tutan aşan bir kazanç elde edilmesi durumunda ise aşan kısmın gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilerek, vergisinin ödenmesi gerekiyor. Kazanç hesaplanırken enflasyonun etkisinin yok edilmesi de mümkün. Bu yönteme kısaca “endeksleme” diyoruz. Türkiye İstatistik Kurumu TÜİK tarafından her ayın başında bir önceki ayın enflasyon oranının hesaplanmasında kullanılan üretici fiyat endeksleri ÜFE açıklanıyor. Bu endekslere TÜİK’in internet sitesinden ulaşılabilir. Gayrimenkulun satıldığı aydan bir önceki ayın ÜFE’sinin, alındığı aydan bir önceki ayın ÜFE’sine bölünmesi suretiyle bulunan artış oranı ile alış bedelinin çarpılması suretiyle gayrimenkulun alış bedeli enflasyon oranı kadar yükselmiş oluyor. Bu şekilde bulunan yeni alış bedeli ile satış bedeli arasındaki farktan, giderler de düşüldükten sonra gayrimenkul satışından sağlanan net kazanç bulunuyor. Ancak bu uygulamadan yararlamlabilmesi için endeks farkının yüzde 10’dan fazla olması şart. Aksi halde kazancın, satış bedelinden ilk alış bedeli ve giderlerin düşülmesi suretiyle hesaplanması gerekiyor. Özetlemek gerekirse, beş yıldan önce satılan gayrimenkulerden sağlanan ve yukarıda belirttiğimiz şekilde hesaplanan kazançtan, 19 bin liralık istisna düştükten sonra bir tutar kalması durumunda, bu kazancın ertesi yıl Mart’in 25’ine kadar verilecek beyanname ile beyan edilmesi ve hesaplanan verginin iki taksitte ödenmesi gerekiyor. Beş yıl dolduktan sonra satılması durumunda ise bu hesaplamaların hiç birini yapmaya gerek yok. Çünkü kazanç kaç lira olursa olsun gelir vergisine tabi değil. Alım tarihi önemli Beş yıllık sürenin doğru olarak hesaplanması çok önemli. Ama bu her zaman çok kolay olmuyor. Örneğin kat karşılığı müteahhide arsa verilmesi ya da uzun yıllar taksit ödedikten sonra kooperatiften gayrimenkul alınması halinde, alım tarihi olarak hangi tarih dikkate alınmalı? Maliye Bakanlığı tarafından geçtiğimiz ayın sonlarında yayınlanan sirkülerde bu ve buna benzer durumlarda iktisap tarihinin ne olacağına ilişkin açıklamalar yapıldı. Bu sirkülerde daha önceden bireysel olarak verilmiş olan görüşlerin toparlandığı görülüyor. Tapu veya kullanıma başlama tarihi Satın alman yada kat karşılığı müteahhide veya kooperatife verilen arsa karşılığında alınan gayrimenkullerin tapuya tescil tarihi, iktisap edinim tarihi olarak kabul ediliyor. Bazen tapuya tescilden önce gayrimenkulun sahibinin fiilen kullanımına bırakıldığı durumlar da olabiliyor. Bu durumun tahsis belgesi, teslim tutanakları, su, elektrik, telefon, doğalgaz faturaları ve benzeri belgelerle kanıtlanması halinde, alış tarihi olarak fiilen kullanıma bırakılma tarihi kabul edilebiliyor. Kat karşılığı arsa teslimi Arsa daire karşılığı olarak müteahhide verilebilir. Bu uygulamaya sıklıkla rastlıyoruz. Müteahhit arsa üzerinde bina inşa eder ve arsa sahibine baştan anlaşılan sayıda daire veya dükkan verir. Alınan bu daire ve dükkanların satılması halinde alış tarihinin ne olduğu konusunda farklı görüşler bulunuyordu. Maliye Bakanlığı sirkülerde bu konu hakkındaki görüşünü aşağıdaki örnekle açıkladı. 1999 yılında satın alınan arsa 2005 yılında kat karşılığı olarak müteahhide verilmiş ve bunun karşılığında alınan gayrimenkuller, 25 Nisan 2007 tarihinde tapuya tescil edilmiştir. Bu durumda kat karşılığı alınan gayrimenkuller yeni iktisap olarak kabul edilecek ve iktisap tarihi olarak tapuya tescil tarihi 25 Nisan 2007 esas alınacaktır. Cins tashihi Cins tashihi değişikliği, bir taşınmaz malın cinsinin yapısız iken yapılı veya yapılı iken yapışız hale; bağ, bahçe, tarla vb. iken arsa; arazi iken, bağ, bahçe vb. duruma dönüştürmek için paftasında ve tapu sicilinde yapılan işlem olarak tanımlanıyor. Arazi olarak alman bir gayrimenkulun belediyelerce ifraz ve taksim işlemine tabi tutulduktan sonra satılması halinde, alım tarihi olarak arazinin alındığı tarih değil, belediyenin ifraz işlemi sonucu arsa vasfını kazanarak, cins tashihi yapıldığı tarihin esas alınması gerekiyor. Kat irtifakıkat mülkiyeti Önce kat irtifakı daha sonra da kat mülkiyeti tapusunun alındığı durumda, gayrimenkulun alım tarihi olarak kat irtifakı tapusunun tarihi dikkate alınacaktır. Değerlendirmelerimiz Yayınlanan bu sirkülerle bakanlığın bir çok tartışmalı konu hakkındaki görüşlerini açıkladığını görüyoruz. Ancak yapılan bir düzenlemede, öncelikle temel kuralların açıklanması ve daha kolay anlaşılmasını temin etmek üzere örneklere yer verilmesi gerekmektedir. Oysa bu sirkülerde bir çok konu hakkındaki açıklamaların örnekle yapıldığı görülüyor. Örneğin kat karşılığı arsa teslimi gibi çok önemli ve yıllardır İdare ile mükellef arasında ihtilaflara neden olmuş bir konu sadece örnekle açıklanmıştır. Burada, arsanın müteahhide verilmesi ve karşılığında alman gayrimenkulun satılması işlemlerinin ayrı birer teslim . olarak değerlendirilip değerlendirilmeyeceği, böyle bir durumun oluşturacağı vergisel sonuçlar, teslim alınan gayrimenkulun alış bedelinin nasıl belirleneceği ile ilgili açıklamalar yapılmamıştır. Sirkülerde verilen örnekte kat karşılığı alman gayrimenkuller yeni iktisap olarak kabul ediliyor. Dolayısıyla iktisap tarihinin arsa karşılığında alınan gayrimenkulun tapuya tescil tarihi olması gerektiği belirtiliyor. Bakanlığın görüşü eskiden de bu yöndeydi. Ancak bu konuya ilişkin 2004 tarihli Danıştay Vergi Dava Daireleri Genel Kurul Kararı nda, arsa üzerine gayrimenkul inşa edilmesinin servetin değerlendirilmesi, servetin biçim değiştirmesi anlamına geldiği, dolayısıyla arsa karşılığı alınan gayrimenkullerin alım tarihi olarak arsanın alım tarihinin dikkate alınması gerektiği belirtiliyor. Vergi İdaresi kat karşılığı alınan gayrimenkulleri yeni bir edinim olarak kabul etmekle beraber ivazsız olarak alınan örneğin miras yoluyla arsanın müteahhide verilmesinden elde edilen gayrimenkullerin satışından sağlanan kazancın değer artış kazancı kapsamına girmediğini söylüyor. İvazsız olarak edinilen arsa ile ilgili olarak yukanda belirtilen Mahkeme kararma paralel olarak servetin biçim değiştirdiği anlayışının benimsendiği, iki ayrı teslim olarak kabul edilmediği görülüyor. Miras yoluyla edinilen arsanın üzerine yapılan gayrimenkuUeri yeni iktisap olarak saymazken, ivazlı edinimlerde bu işlemi yeni iktisap olarak değerlendirmesi sirkülerdeki çelişkiyi gözler önüne sermektedir. Köprü/Ekonomist Buna göre gayrimenkul satışından dolayı gelir vergisine tabi iseniz, bunu 2022 Mart’ta beyan edip ve dolayısıyla da vergisini ödenmeniz gerekmektedir. Ancak 2021 yılında gayrimenkulünüzü satıp gelir vergisine tabi olmaya da bilirsiniz ya da gelir vergisine tabi olup belki hiç vergi de ödemeyebilirsiniz. Soru 1 Nedir bu değer artış kazancı? Sahip olduğunuz konut, işyeri, arazi gibi gayrimenkullerinizi sattığınızda, satış tutarı ile alış tutarı arasında oluşan fark değer artış kazancı olarak adlandırılır ve gelir vergisine tabi tutulur. Gayrimenkullerden başka ayrıca Gelir Vergisi Kanunu mükerrer yer alanların da elden çıkarılması sonucu ortaya çıkan kazanç değer artış kazancı olarak vergilendirilir. Örneğin Ayşe Hanım Antalya’da 2019 yılında sahip olduğu konutunu 2021 Kasım’da satmıştır. Buna göre satış ile alış arasındaki farktan aşağıda belirttiğim istisna ve giderler düşüldükten sonra kalan tutar üzerinden gelir vergisi ödemek zorunda kalacaktır. Soru 2 Değer artış kazancında sıklıkla geçen “elden çıkarma” nedir? Elden çıkarma, sahip olunan konutun, arsanın, hisse senedinin bir ivaz yani bir şey karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulması olarak değerlendirilir. Örneğin Turgay Bey İstanbul Ümraniye’de sahip olduğu bir daireyi 2021 yılında Sertuğ Bey’e satarsa o zaman bu daireyi elden çıkarmış olur. Ya da Mehmet Bey sahip olduğu bir daireyi Bay Batı’ya 1 şirket hissesi karşılığında devrederse bu işlem de elden çıkarma sayılır. Soru 3 Değer artış kazancı uyarınca gelir vergisine tabi olmanın şartları nelerdir? Değer artış kazancı uyarınca gelir vergisi ödemek için aşağıdaki tüm koşulların birlikte gerçekleşmesi gerekmektedir. Bunlar - Gayrimenkul bir ya da birden fazla gerçek kişiye ait olacak - Bu gayrimenkulün edinimi miras, bağış vs gibi bir yolla olmamış olacak - Bu gayrimenkul satış gibi bir yolla elden çıkarılacak - Satış tutarı ile alış tutarı arasındaki fark ise 19 bin TL’den fazla olacak. Bu şartlardan biri oluşmamış ise değer artış kazancından söz edilmez ve dolayısıyla da gelir vergisi ödenmeyecektir. Soru 4 2017 Kasım’da 300 bin TL’ye aldığım evi 2021 Aralık ayında 700 bin TL’ye sattım. Vergi ödeyecek miyim? Öncelikle edinim tarihi ile satış tarihi arasındaki süre 5 yıl içinde olmalı. 5 yılı aşarsa gelir vergisine tabi olmaz. 5 yıllık sürenin hesabında takvim günü esas alınmaktadır. Soruda, 2021 Aralık-2017 Kasım arasındaki süre 4 yıl 1 aydır. Buna göre 5 yıllık süre şartı gerçekleşmiş oldu. Örneğin 2 Şubat 2016’da iktisap edilen bir konut 4 Şubat 2021’de elden çıkarılmış ise satış ve alış arasındaki süre 5 yıl 2 gün olduğu için 5 yıllık süre aşılmış olacağından değer artış kazancı doğmayacaktır. Diğer koşul satış tutarı ile alış tutarı arasındaki farka TL bakmak lazım. Bu tutar 19 bin TL’den fazla olmalıdır. Soruda, satış tutar ile alış tutarı arasındaki fark 700 bin TL-300 bin TL 400 bin TL’dir ve bu tutar 19 bin TL’yi aştığından bu koşul da sağlanmış olmaktadır. Diğer koşul edinme şekli bir şey karşılığında yani ivazlı olmak zorundadır. Soruda 300 bin TL’ye satın aldığı söylendiğinden ivazlı şekilde edinilmiş görülmektedir. Bu nedenle bu kişi, değer artışından dolayı gelir vergisini ödeyecektir. Soru 5 2019 yılında vefat eden babamdan bana bir ev kaldı. Son iki yıldır da işsizim bu nedenle Babamdan kalan bu evi 3 milyon TL’ye sattım. Vergi ödeyecek miyim? Değer artış kazancından dolayı gelir vergisine tabi olabilmek için gayrimenkulün ivazlı şekilde edinilmesi gerekmektedir. Miras, bağış vs gibi bir yolla edinilen gayrimenkullerin satışından dolayı elde edilen değer artış kazancı gelir vergisine tabi değildir. Örneğin annesinden miras yoluyla kalan evi satan Bay A, bu satıştan dolayı değer artış kazancına tabi olmayacaktır. Soru 6 2010 yılında satın aldığım evimi 2021 yılında sattım. Vergi ödeyecek miyim? Gelir vergisi Kanunu mükerrer uyarınca gelir vergisine ivazlı yani bir şey karşılığında edinilen gayrimenkuller 5 yıl içinde satılır ya da birine bir şey karşılığında verilirse elden çıkarılırsa, elden çıkarma ile iktisap alınan tutarı arasındaki farktan istisna düşüldükten sonra kalan bedel gelir vergisine tabi tutulur. Buna göre edinme iktisap tarihi ile satış tarihi arasında geçen süre 5 yıldan fazla ise vergiye tabi tutulmamaktadır. Ancak 5 yıl içinde satış yapılsaydı o zaman değer artış kazancı olarak gelir vergisine tabi olacaktı. Örneğin 2018 yılında Kadıköy'de 300 bin TL'ye ev satın alan öğretmen Erdal Bey bunu 2021 Aralık ayında 500 bin TL'ye satarsa, satış ve alış arasındaki bu fark üzerinden gelir vergisi ödemesi gerekecek ve bunu Mart 2022'de vergi dairesine beyan edip hesaplanan gelir vergisini de ödemesi gerekecektir. Soru 7 2019 yılında 300 bin TL’ye aldığım evi 2021 Aralık ayında 315 bin TL’ye sattım. Vergi ödeyecek miyim? Satış ve alış arasındaki fark, 2021 yılı için istisna tutarı olan 19 bin TL’nin altında ise beyanname vermenize gerek yoktur ve dolayısıyla gelir vergisi de ödemeyeceksiniz. Buna göre satış ve alış arasındaki fark tutarı 19 bin TL’den fazla ise değer artış kazancı olarak gelir vergisine tabi olacaktır. Örneğin Bayan Serra, 2020 yılında 400 bin TL’ye aldığı evi 2021 Ocak’ta 419 bin TL’ye satarsa aradaki fark 19 bin TL’den fazla olmadığından beyanname vermeyip ve dolayısıyla gelir vergisi de ödemeyecektir. Soru 8 Gayrimenkul satışlarında beş yıllık sürenin başlangıcı nasıl tespit edilecek? Gayrimenkullerde iktisap, Türk Medeni Kanunu uyarınca, tapuya tescille olmaktadır. Buna göre, kat karşılığı müteahhide veya kooperatiflere verilen arsa karşılığında alınan gayrimenkuller dâhil, iktisap edilen gayrimenkullerin elden çıkarılması halinde, değer artışı kazancının tespiti yönünden iktisap tarihi olarak, gayrimenkulün tapuya tescil edildiği tarih esas alınmalıdır. Soru 9 Bir kooperatiften 2016 Haziran ayında bir ev aldık. Haziran ayında doğal gaz, su, elektrik bağlattık ama tapuya tescil 2016 Aralık ayında yapıldı. Bu evi 2021 Kasım’da sattık. Beş yıllık süreyi geçmiş sayılır mıyız? Bazı durumlarda gayrimenkulleri fiilen kullandıklarını; tahsis belgesi, teslim tutanakları, su, elektrik, telefon, doğalgaz faturaları ya da benzer evraklarla ibraz etmeleri halinde, fiilen kullanma tarihi, tapu tescil tarihinden önce olduğu sonucuna ulaşılır. Soruda fiilin kullanma 2016 Haziran ayından itibaren 5 yıl sonrası 2021 Haziran sonrasına tekabül edeceğinden satış tarihi de bu tarihten sonra yani 2021 Kasım ayı olması nedeniyle 5 yıllık süre aşıldığından gelir vergisine tabi olunmayacaktır. Soru 10 TOKİ’den daire aldım ama tapu tescilinden önce oturdum. 5 yıllık sürenin başlangıcı fiilen oturmaya başladığım tarih mi yoksa tapu tescil tarihi mi olacak? Bayan Zuhal, TOKİ’den bir daire almış ve daire tespiti için 1 Eylül 2020 tarihinde noterde kura çekimi yapılmış, 5 Kasım 2020 tarihinde yapı kullanım izin belgesini alarak daireye taşınmış. Dairenin tapuya tescil işlemi ise 2 Şubat 2021 tarihinde yapılmıştır. Buna göre 5 yıllık iktisap süresinin başlangıcı tapuya tescil tarihi değil, 5 Kasım 2020 tarihi olacaktır. Soru 11 Kat irtifakı tapusunu, kat mülkiyeti tapumdan önce aldım. 5 yıllık sürenin başlangıcı hangi tarih olacak? Kat irtifakı tapusu, kat mülkiyeti tapusundan önce alınmış ise kat irtifakı tapusu alınma tarihi iktisap tarihi olarak kabul edilmeli. Örneğin, Azra Hanım, 2 Şubat 2020 tarihinde kat irtifakı tapusunu, aynı gayrimenkulün kat mülkiyeti tapusunu ise 14 Aralık 2021 tarihinde almıştır. Buna göre 5 yıllık sürenin başlangıcı 2 Şubat 2020 tarihi olacaktır. Soru 12 2015 yılında satış vaadi sözleşmesi ile bir gayrimenkul satın aldım ve bunu 2018 yılında tapuya tescil ettirdim. 2021 Aralık ayında da sattım. 5 yıllık süre hesabında hangi tarihi esas alacağım? Bu örneğe göre satış vaadi sözleşmeleri ile alım tarihi değil tapuya tescil tarihi dikkate alınacak ve böylece 5 yıllık süre içinde sattığınız için de değer artış kazancı uyarınca gelir vergisine tabi olacaksınız. Bunu da 2022 Mart ayında beyan etmeniz gerekecek. Soru 13 2001 yılında satın aldığım araziyi belediye ifraz işlemi uyguladı ve bunu 2018 yılında cins tahsisi gerçekleştirilerek tapuya arsa olarak tescil ettirdik. Bu arsayı şayet satarsam, 5 yıllık süreden kaynaklı vergiye tabi miyim? Cins değişikliği cins tashihi, bir taşınmaz malın cinsinin, yapısız iken yapılı veya yapılı iken yapısız hale; bağ, bahçe, tarla vb. iken arsa, arazi iken, bağ, bahçe vb. duruma dönüştürmek için paftasında ve tapu sicilinde yapılan işlem olarak tanımlanmıştır. Arazi vasfında iktisap edilen gayrimenkulün belediyelerce ifraz ve taksim işlemine tabi tutularak satılması halinde iktisap tarihi olarak arazinin iktisap edildiği tarih değil, belediyenin ifraz işlemi sonucu arsa vasfını kazanarak, cins tashihi yapıldığı tarihin esas alınması gerekir. Soruya göre 5 yıllık sürenin başlangıcı 2001 değil 2018 olacaktır. Örneğin Bay Batı tarafından, 12 Haziran 2018 tarihinde satın alınan ve tapuya arazi olarak tescil edilen gayrimenkulün, belediyece ifraz işlemi sonucu 17 Kasım 2021 tarihinde cins tashihi gerçekleştirilerek tapuya arsa olarak tescili yapılmıştır. Değer artış kazancının tespiti açısından, söz konusu değişikliğin cins tashihi gerçekleştirilerek tapuya tescil edildiği 17 Kasım 2021 tarihinin esas alınması gerekir. Soru 14 Babamdan kalan tek katlı binayı 2019 yılında bir müteahhitte verdim. Müteahhit de bana 2020 yılında büyük bir daire verdi. Bu daireyi 2021 Kasım’da sattım. Vergiye tabi olacak mıyım? Değer artış kazancından dolayı gelir vergisine tabi olabilmek için gayrimenkulün ivazlı şekilde edinilmesi gerekmektedir. Miras, bağış vs gibi bir yolla edinilen gayrimenkullerin satışından dolayı elde edilen değer artış kazancı gelir vergisine tabi değildir. Cins tashihi yapılarak kat karşılığı satmak onun ivazsız yani miras olma özelliğini değiştirmeyeceğinden değer artış kazancı uyarınca gelir vergisine tabi olmayacaktır. Soru 15 2019 yılında 300 bin TL’ye aldığım evimi 2021 Aralık ayında 1 milyon TL’ye sattım. Sordum çok vergi çıkacak dediler. Daha az vergi ödeyebilir miyim? Evet elbette ödeyebilirsiniz. Bunun için alış bedelinizi enflasyon oranına endekslemeniz lazım. Ama bunu siz yapacaksınız, unutmayınız! Soru 16 Peki nedir bu endeksleme? Bir gayrimenkul satılırken, o gayrimenkulün alış tutarı o günkü Yİ-ÜFE verileri ölçüsünde tekrar belirlenir. Bu uyarlama Gelir Vergisi Kanunu mükerrer uyarınca gayrimenkullerin elden çıkarılan aydan önceki ayın ve iktisap edinilen aydan önceki ayın Yİ-ÜFE’lerdeki farkı, iktisap edinilen aydan önceki ayın Yİ-ÜFE’ye oranına bölünerek bir oran bulunur. Bu oran, %10 ya da %10’dan fazla ise endeksleme yapılır. Örneğin 2 Şubat 2021’de 100 bin TL’ye bir konut satın alan Erol Amca bu konutu Aralık 2021’de 250 bin TL’ye sattığını varsayalım. Alış ve satıştan önceki ayların Yİ-ÜFE’lerine bakalım önce. TÜİK’in internet sayfasında Ocak 2021 Yİ-ÜFE; 533,38, Kasım 2021 Yİ-ÜFE;858,43 oranlarını buldum. [858,43-533,38/533,38]*100=%61 sayısına ulaşıyoruz. Bu oran %61, %10’dan fazla olduğu için endeksleme yapacağız. Yani alış tutarımız olan 100 bin TL’yi %61 ile çarpıp bizim için artık alış bedelimizi maliyet bedelimiz 161 bin TL olarak beyan edeceğiz. Bu durumda [250 bin-161 bin-19 bin] =70 bin TL üzerinden vergi ödeyeceğiz. Endeksleme ile ilgili detaylı bilgiye daha önce yazdığım bu yazıdan ulaşabilirsiniz. Soru 17 Daha az vergi ödemek için başka ne yapabilirim, indirilecek gider diye bir şey var mı? Evet var. GVK Mükerrer maddesinde “Değer artışında safi kazanç, elden çıkarma karşılığında alınan para ve ayınlarla sağlanan ve para ile temsil edilebilen her türlü menfaatlerin tutarından, elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedelleri ile elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının uhdesinde kalan giderlerin ve ödenen vergi ve harçların indirilmesi suretiyle bulunur.” Şeklindedir. Buna göre tapu harcına ilişkin tutarlar, bina izolasyon bedeli, kombi ödemesi, başka bir gelirden indirim konusu yapılmamış konut kredi faizlerini belgelendirmek şartıyla gider yazabilirsiniz. Ancak DASK ve deprem sigortası prim tutarlar ile alım-satıma ilişkin olarak emlak komisyoncusuna ödenen bedeller gibi gayrimenkulün değerini artırmayan masraflar gider yazılamaz yani maliyet bedeline eklenemez. Soru 18 2018 yılında 300 bin TL’ye aldığım evi 2021 Aralık ayında 315 bin TL’ye sattım. Ayrıca başka konutum için de 2021 yılında 24 bin TL kira gelirim var. Vergi ödeyecek miyim? Başka gelirler için yıllık gelir vergisi beyannamesi verilse dahi kendi istisna tutarının altında kalan diğer gelirler beyannameye dâhil edilmeyecektir. Buna göre kira gelirinizin toplamı 7 bin TL’yi aştığı için kira gelirinizi beyan etmeniz gerekmektedir. Ayrıca 19 bin TL’yi aşmayan değer artış kazancınız varsa bunu kira gelirinizle birlikte beyannameye eklemeye gerek yoktur. iki geliri ayrı düşünün yani. Kira geliriniz 7 bin TL’yi aşarsa kira gelirinizi; değer artış kazancınız 19 bin TL’yi aşarsa değer artış kazancınızı; ikisi de ayrı ayrı istisna tutarını aşarsa ikisi de beyan etmeniz gerekmektedir. Soruda sorduğunuz şekliyle; sadece kira gelirinizi beyan edeceksiniz. Kira gelirlerin beyan ve vergilendirilmesi için daha önce yazdığım bu linkteki yazıya bakmanız da fayda bulunmaktadır. Soru 19 Değer artış kazancında emekliler, işsizler, engelliler ya da ev hanımları için bir istisna/muafiyet var mı? Değer artış kazancı için emeklilere, işsizlere, engellilere, ev hanımlarına vs’ye herhangi bir istisna/muafiyet bulunmamaktadır. Yani değer artış kazancı elde ettiyseniz bunu beyan edeceksiniz. Soru 20 Beyannameyi nereye vereceğim? Beyanname, mükellefin bağlı olduğu vergi dairesine verilecektir. Mükellefler normal olarak ikametgâhlarının bulunduğu yerin vergi dairesine bağlıdırlar. Örneğin Kadıköy’de ikamet ediyorsunuz ve Bakırköy’deki evinizi sattıysanız bu satıştan elde ettiğiniz geliri ikamet ettiğiniz yer Kadıköy vergi dairesine beyan etmeniz gerekir. Ama ticari kazanç sahibiyseniz ya da avukat, doktor gibi serbest meslek erbabı iseniz o zaman ikamet ettiğiniz yer değil ofisinizin/dükkanınızın bulunduğu yer vergi dairesine beyan etmeniz gerekmektedir. Soru 21 Elektronik ortamda beyanname verebilir miyim? Gelir İdaresi Başkanlığı, mükelleflerin elektronik ortamda da beyanname vermelerini sağlamak üzere hazır beyan sistemi diye bir uygulama hayatımıza dahil etti. Bu uygulamadan sadece kira, ücret, menkul sermaye iradı veya diğer kazanç ve iratları ayrı veya birlikte elde eden mükellefler yararlanabilecektir. Kira, ücret, menkul sermaye iradı veya diğer kazanç ve iradın yanı sıra ticari, zirai veya serbest meslek kazancı elde edenler sistem üzerinden beyanname veremeyeceklerdir. Hazır beyan sistemine linkinden ulaşabilirsiniz. Soru 22 Hazır beyan sisteminde alış, satış tutarı gibi bilgilerim hatalı. Ne yapabilirim? Hazır beyan sistemi, Gelir İdaresi Başkanlığı’na banka, PTT, TOKİ, Tapu gibi kurumlardan gelen bilgilerle oluşturulmaktadır. Bu bilgiler hatalı ise siz sistemde kendiniz düzeltebilirsiniz. Neticede esas olan beyanınızdır. Soru 23 Şirket aktifime kayıtlı bir gayrimenkulümü sattım. Değer artış kazancı hükümlerine tabi tutacak mıyım? Hayır. Çünkü faaliyetine devam eden ticari bir işletmenin kısmen veya tamamen satılmasından veya ticari işletmeye dâhil amortismana tabi iktisadi kıymetlerle yukarıda belirtilen hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar ticari kazanç sayılmakta ve bunlara ticari kazanç hakkındaki hükümler uygulanmaktadır Gayrimenkul almak yerine paranın bankada değerlendirilmesi durumunda, genellikle elde edilen gelirden kaynakta vergi kesildiğinden stopaj bu gelirlerin ayrıca beyanı söz konusu olmuyor... Gayrimenkul son yılların gözde yatırım araçlarından biri. Alıp kiraya veriliyor, iyi bir kazanç sağlayacağı düşünüldüğü dönemde de satılıyor. Gayrimenkul almak yerine paranın bankada değerlendirilmesi durumunda, genellikle elde edilen gelirden kaynakta vergi kesildiğinden stopaj bu gelirlerin ayrıca beyanı söz konusu olmuyor. Ama gayrimenkul satışından sağlanan kazancın, alım tarihine veya kazancın tutarına göre bazı durumlarda beyan edilmesi gerekebiliyor. Gerek elde tutma süresinin belirlenmesi, gerekse de kazancın doğru olarak hesaplanabilmesi için gayrimenkulun alım tarihinin doğru olarak tespit edilmesi çok önemli. Maliye Bakanlığı tarafından geçtiğimiz ayın sonlarında yayınlanan sirküler ile çeşitli durumlarda gayrimenkulun iktisap edinim tarihinin nasıl belirleneceğine ilişkin açıklamalar nedirGayrimenkul taşınmaz Medeni Kanun'da esas niteliği bakımından bir yerden başka bir yere taşınması mümkün olmayan dolayısıyla yerinde sabit olan mallar olarak tanımlanıyor. Gelir Vergisi Kanunu açısından ise arazi ve binalar ile gayrimenkul olarak tapuya tescil edilen haklar, madenler, taş ocakları, gemiler gibi kıymetler gayrimenkul olarak kabul alınanlarda vergi yokGayrimenkullerin, gerçek kişiler tarafından ticari faaliyet kapsamı dışında satılmasından sağlanan kazançlar, "değer artış kazancı" olarak kabul ediliyor. İvazsız olarak miras veya bağış edinilen gayrimenkullerin satılmasından sağlanan kazançlar ise tutan ne olursa olsun vergiye tabi değildir. Yani bir kişi kendisine miras kalan gayrimenkulu satması halinde, satış bedeli ne olursa olsun gelir vergisi ödemesi söz konusu şekilde edinilen gayrimenkullerin, edinim tarihinden başlayarak en az beş yıl geçtikten sonra elden çıkarılmasından sağlanan kazançlar da gelir vergisinden istisnadır. Bu sürenin gün olarak hesaplanması gerekiyor. Örneğin 15 Nisan 2008 tarihinde alınan bir gayrimenkulun 15 Nisan 2013 tarihinden sonra satılması durumunda kazanç kaç lira olursa olsun, beyanname verilmesi ve vergi ödenmesi istisna süresi 1 Ocak 2007 tarihinden önce alınmış olan gayrimenkuller için dört yıl olarak uygulandı. Buna göre 1 Ocak 2007'den önce alınmış olan gayrimenkullerin 2011 yılında satılması durumunda kazanç kaç lira olursa olsun bu kazanç üzerinden vergi sürede satılırsa vergi ödenmesi 2011 yılında, alım tarihinden itibaren beş yıl dolmadan satılırsa, elde edilen kazancın vergisinin ödenmesi gerekiyor. Ancak bu kazançlar için 19 bin liralık bir istisna da söz konusu. Kazanç bu tutarın altında ise beyanname vermeye gerek yok. Bu tutan aşan bir kazanç elde edilmesi durumunda ise aşan kısmın gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilerek, vergisinin ödenmesi hesaplanırken enflasyonun etkisinin yok edilmesi de mümkün. Bu yönteme kısaca "endeksleme" diyoruz. Türkiye İstatistik Kurumu TÜİK tarafından her ayın başında bir önceki ayın enflasyon oranının hesaplanmasında kullanılan üretici fiyat endeksleri ÜFE açıklanıyor. Bu endekslere TÜİK'in internet sitesinden satıldığı aydan bir önceki ayın ÜFE'sinin, alındığı aydan bir önceki ayın ÜFE'sine bölünmesi suretiyle bulunan artış oranı ile alış bedelinin çarpılması suretiyle gayrimenkulun alış bedeli enflasyon oranı kadar yükselmiş oluyor. Bu şekilde bulunan yeni alış bedeli ile satış bedeli arasındaki farktan, giderler de düşüldükten sonra gayrimenkul satışından sağlanan net kazanç bulunuyor. Ancak bu uygulamadan yararlamlabilmesi için endeks farkının yüzde 10'dan fazla olması şart. Aksi halde kazancın, satış bedelinden ilk alış bedeli ve giderlerin düşülmesi suretiyle hesaplanması gerekirse, beş yıldan önce satılan gayrimenkulerden sağlanan ve yukarıda belirttiğimiz şekilde hesaplanan kazançtan, 19 bin liralık istisna düştükten sonra bir tutar kalması durumunda, bu kazancın ertesi yıl Mart'in 25'ine kadar verilecek beyanname ile beyan edilmesi ve hesaplanan verginin iki taksitte ödenmesi gerekiyor. Beş yıl dolduktan sonra satılması durumunda ise bu hesaplamaların hiç birini yapmaya gerek yok. Çünkü kazanç kaç lira olursa olsun gelir vergisine tabi tarihi önemliBeş yıllık sürenin doğru olarak hesaplanması çok önemli. Ama bu her zaman çok kolay olmuyor. Örneğin kat karşılığı müteahhide arsa verilmesi ya da uzun yıllar taksit ödedikten sonra kooperatiften gayrimenkul alınması halinde, alım tarihi olarak hangi tarih dikkate alınmalı Maliye Bakanlığı tarafından geçtiğimiz ayın sonlarında yayınlanan sirkülerde bu ve buna benzer durumlarda iktisap tarihinin ne olacağına ilişkin açıklamalar yapıldı. Bu sirkülerde daha önceden bireysel olarak verilmiş olan görüşlerin toparlandığı veya kullanıma başlama tarihiSatın alman yada kat karşılığı müteahhide veya kooperatife verilen arsa karşılığında alınan gayrimenkullerin tapuya tescil tarihi, iktisap edinim tarihi olarak kabul ediliyor. Bazen tapuya tescilden önce gayrimenkulun sahibinin fiilen kullanımına bırakıldığı durumlar da olabiliyor. Bu durumun tahsis belgesi, teslim tutanakları, su, elektrik, telefon, doğalgaz faturaları ve benzeri belgelerle kanıtlanması halinde, alış tarihi olarak fiilen kullanıma bırakılma tarihi kabul karşılığı arsa teslimiArsa daire karşılığı olarak müteahhide verilebilir. Bu uygulamaya sıklıkla rastlıyoruz. Müteahhit arsa üzerinde bina inşa eder ve arsa sahibine baştan anlaşılan sayıda daire veya dükkan verir. Alınan bu daire ve dükkanların satılması halinde alış tarihinin ne olduğu konusunda farklı görüşler bulunuyordu. Maliye Bakanlığı sirkülerde bu konu hakkındaki görüşünü aşağıdaki örnekle yılında satın alınan arsa 2005 yılında kat karşılığı olarak müteahhide verilmiş ve bunun karşılığında alınan gayrimenkuller, 25 Nisan 2007 tarihinde tapuya tescil edilmiştir. Bu durumda kat karşılığı alınan gayrimenkuller yeni iktisap olarak kabul edilecek ve iktisap tarihi olarak tapuya tescil tarihi 25 Nisan 2007 esas tashihiCins tashihi değişikliği, bir taşınmaz malın cinsinin yapısız iken yapılı veya yapılı iken yapışız hale; bağ, bahçe, tarla vb. iken arsa; arazi iken, bağ, bahçe vb. duruma dönüştürmek için paftasında ve tapu sicilinde yapılan işlem olarak olarak alman bir gayrimenkulun belediyelerce ifraz ve taksim işlemine tabi tutulduktan sonra satılması halinde, alım tarihi olarak arazinin alındığı tarih değil, belediyenin ifraz işlemi sonucu arsa vasfını kazanarak, cins tashihi yapıldığı tarihin esas alınması irtifakıkat mülkiyetiÖnce kat irtifakı daha sonra da kat mülkiyeti tapusunun alındığı durumda, gayrimenkulun alım tarihi olarak kat irtifakı tapusunun tarihi dikkate bu sirkülerle bakanlığın bir çok tartışmalı konu hakkındaki görüşlerini açıkladığını görüyoruz. Ancak yapılan bir düzenlemede, öncelikle temel kuralların açıklanması ve daha kolay anlaşılmasını temin etmek üzere örneklere yer verilmesi gerekmektedir. Oysa bu sirkülerde bir çok konu hakkındaki açıklamaların örnekle yapıldığı görülüyor. Örneğin kat karşılığı arsa teslimi gibi çok önemli ve yıllardır İdare ile mükellef arasında ihtilaflara neden olmuş bir konu sadece örnekle açıklanmıştır. Burada, arsanın müteahhide verilmesi ve karşılığında alman gayrimenkulun satılması işlemlerinin ayrı birer teslim . olarak değerlendirilip değerlendirilmeyeceği, böyle bir durumun oluşturacağı vergisel sonuçlar, teslim alınan gayrimenkulun alış bedelinin nasıl belirleneceği ile ilgili açıklamalar verilen örnekte kat karşılığı alman gayrimenkuller yeni iktisap olarak kabul ediliyor. Dolayısıyla iktisap tarihinin arsa karşılığında alınan gayrimenkulun tapuya tescil tarihi olması gerektiği belirtiliyor. Bakanlığın görüşü eskiden de bu yöndeydi. Ancak bu konuya ilişkin 2004 tarihli Danıştay Vergi Dava Daireleri Genel Kurul Kararı 'nda, arsa üzerine gayrimenkul inşa edilmesinin servetin değerlendirilmesi, servetin biçim değiştirmesi anlamına geldiği, dolayısıyla arsa karşılığı alınan gayrimenkullerin alım tarihi olarak arsanın alım tarihinin dikkate alınması gerektiği İdaresi kat karşılığı alınan gayrimenkulleri yeni bir edinim olarak kabul etmekle beraber ivazsız olarak alınan örneğin miras yoluyla arsanın müteahhide verilmesinden elde edilen gayrimenkullerin satışından sağlanan kazancın değer artış kazancı kapsamına girmediğini söylüyor. İvazsız olarak edinilen arsa ile ilgili olarak yukanda belirtilen Mahkeme kararma paralel olarak servetin biçim değiştirdiği anlayışının benimsendiği, iki ayrı teslim olarak kabul edilmediği görülüyor. Miras yoluyla edinilen arsanın üzerine yapılan gayrimenkuUeri yeni iktisap olarak saymazken, ivazlı edinimlerde bu işlemi yeni iktisap olarak değerlendirmesi sirkülerdeki çelişkiyi gözler önüne Köprü/Ekonomist

tarla satışında gelir vergisi hesaplama